사면 안 되는 부동산 ? 월세혁명 vs 앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속 된다.

★이슈 책들의 하이라이트를 비교 분석해 본다.

이 코너에서는 이슈가 되는 책들의 쟁점들을 비교해보고 면밀히 검증해보는 시간입니다.

다분하게 오아재의 개인적인 분석이지만  저 역시 관심분야인 부동산부분에 먼저 집중해 봅니다.

    

오늘 첫시간에는 앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속 된다 vs  월세혁명에 중요 부분을 비교 해봅니다.

 

오늘의 테마 : 사면 안되는 부동산?

사라는 부동산 말고 정말 사면 안된다고 말리는 부동산에 대해 알아보시죠. 사라고 권하는 곳은 많지만 이 책들은 공통 적으로 말리는 투자 처가 있습니다. 이 글을 보고 해당 지역에 사시는 분들은 맘이 상 할 수도 있지만, 이건 어디까지나 저자들이 투자의 측면에서 하는 조언 임을 기억 해 주시 길 바랍니다. 지역에 대한 폄하가 아님을 먼저 밝혀 둡니다.

★앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속 된다.

공급과잉 후유증에 가장 먼저 타격을 입을 부동산

공급과일에 가장 먼저 하락하는 오피스텔.

오피스텔은 아파트 대체 상품이다. 즉 아파트값이나 전세값이 오르면 대안으로 찾게 되어서 수요가 늘어 나게 된다. 2018년 이후 수도권 오피스텔 임대수익률 하락은 불가피 할 것이다. 2017년 이후 오피스텔은 대부분 지역에서 꼴뚜기 같은 신세가 될 것이다. 2006~2008년과 같은 하락기를 재연할 가능성이 높다.

랜드마크 분양권에 집중해야 한다.

그다음으로 분양권이다. 물론 모든 분양권이 하락한다는 것은 아니다. 지역 대표단지인 블루칩 또는 저평가 단지인 옐로칩 분양권이 아닌 잊혀진 분양권이 하락할 것이다.

지난 2012년 광교신도시나 판교 신도시처럼 일시적으로 분양권 프리미엄이 약세를 보이는 곳은 괜찮다. 하지만 최근 분양시장 분위기에 편승해서 분양받은 분양권은 위험할 수있다.

분양권 하락이 가장 먼저 시작될 수도권 지역은 시흥, 김포, 파주, 의정부, 남양주, 화성, 용인, 평택, 인천(송도, 청라, 영종도)등이 유력하다.

수도권 외곽의 재고아파트는 위험하다.

특히 재건축처럼 특별한 호재가 없는 단지들이 하향세를 보이게 된다.

또한 강남권과 도심권에서 멀어질수록 하락폭이 커질 것이다. 재고아파트 중에서는 갭투자 타깃이 되었던 수도권 외곽 20평형대이하 소형아파트가 직격탄을 맞을 것이다. 

여기서 궁금해 집니다. 정말 오피스텔을 제외하고 일부 검증 한번 해볼까요?

☞한국 감정원 실거래가 정보로 한번 보겠습니다.

김포(수정마을 쌍용예가)  2011년 입주,  84.65㎡  12월  거래금액  31,600만원 (17층)  vs 2017년 현재,  84.65㎡        1월  거래금액  33,800만원 (7층)

         

인천(청라제일풍경채)     2012년 입주, 101.9669㎡   11월  거래금액  46,390만원 (6층) vs 2017년 현재, 101.9669㎡      1월  거래금액  45,500만원 (13층)

가나다순으로 처음과 가장 나중에 오는 김포한강신도시와 인천청라경제자유구역을 간단히 샘플로 비교 해 봤습니다.

통계가 아니라 샘플 비교 입니다. (표본수 무지 적음, 오차 무지 많음)

5,6년 동안 시세가  약간 오르고 심지어 떨어 지기 까지 하고 있는 것이 보이네요. 이 곳에 터를 잡고 거주 하시는 분들이나 투자를 하신 분들로써는 매우 속상한 일입니다. 부동산 상승기에 오히려 떨어지 다니요... 

★월세혁명 

싼것보다 좋은 것을 낙찰 받아라.

빌라경매의 주의 할 점

벽돌조는 낙찰 받지 않는다. 벽돌조는 위치가 좋고 월세가 많이 나와도 막찰을 받지 않습니다. 세입자에게서 여기저기 수리해 달라고 전화가 와 수리비 나가거나 스트레스를 받을 확률이 크기 때문입니다. 집이 낡아 세입자의 요구로 바닥난방,샤시 등만 해주게 되면 일년치 월세가 다 나갑니다.

좁은 골목 안의 빌라는 낙찰 받지 않는 다. 가장 중요한 점은 세가 잘 나가지 않기 때문 입니다. 또한 절도, 강도, 성추행등이 일어날 확률도 많으므로 여자분들과 아기가 있는 가정은 임차를 꺼리는 편입니다. 최소한 6m도로에 접해야 합니다.

높은 곳의 빌라는 피한다. 연세드신 분들은 물론이고 요즘 젊은이조차도 힘든 것을 싫어하는 경향이 있어 세입자가 한정 됩니다. 세입자 구하기도 힘들고 월세도 낮춰야 하므로 같은 가격이면 평지이며 버스나 지하철에서 가까운 곳의 질라를 낙찰 받는 것이 유리 합니다.

가파른 언덕 빌라는 낙찰 받지 않는다. 

가능한 네모난 구조의 빌라만 낙찰 받는다. 한 층에 3~4가구가 있을 경우, 가운데 낀 가구는 구조가 좋지 않을 수 있습니다. 

 저의 경우 전용 12평이 네모난 10평 빌라보다도 작은 것도 있었고, 16평 빌라 인데도 방이 2개 밖에 안 나와 임차인을 구하는 데 애를 먹었던 경우도 있습니다.

외벽에 금이 많이간 빌라는 낙찰 받지 않는다. 간혹 콘크리트임에도 외벽에 금이 많이 간 빌라들이 있습니다. 이런 물건은 낙찰 받아도 처음 수리비가 많이 들고 방수,누수가 일어날 확률이 큽니다. 빌라는 6~19가구로 이루어지는데 소유자와 세입자가 세대로 나뉘어 집니다. 때문에 건물 전체에 관하여 수리를 해야 하는 부분이 있을 때도 세입자가 있는 세대는 협조가 되지 않습니다. 

반지하는 낙찰 받지 않는 다. 물론 좋은 반지하도 있습니다. 그러나 집안을 보지 못한 상태로 입찰하는 경우가 많기 때문에 아예 입찰을 포기 하는 것입니다.

5층의 빌라는 낙찰 받지 않는다. 4층도 임대 하기 어려운 것이 현실입니다. 새로지어진 빌라 중에는 엘리베이터가 있는 경우도 있으나 고장 나면 방치 되기 일 쑤입니다.

햇볕이 들어오지 않는 빌라는 낙찰 받지 않는다.

기찻길 옆 빌라는 가능한 낙찰 받지 않는다.

도시가스인지 확인한다. 강화읍에 6동이나 되는 콘크리트로 지어진 전용 면적 20평짜리를 4500만원에 낙찰 받은 적이 있습니다. 당연히 도시가스인줄 알았는데 막상 가보니 LPG가스를 쓰기 때문에 겨울에 난방비만 60만원 나온다는 것이었습니다. 중개업소에 알아보니 도시가스인 전용 13평짜리와 월세가 같다고 합니다. 지방의 물건을 주로 낙찰 받는 분들은 특히 유의하셔야 합니다.

위의 유의사항에 근거, 인천에서 낙찰을 피해야 하는 지역은 다음과 같습니다.   

간석 자유시장 뒤 간석동 37번지, 224번지

인천 향촌지구 왼족의 만수동 109, 111번지

부평동 768번지

구월동 349, 1304번지

주안동 860-1 1300번지

학익동 304,306번지

용현동 454,456번지

율목동 신흥동 주민센터 일대

송월동 기찻길 옆등

사실 저는 서울에서 가까운 계약구와 부평구, 서울기점으로 멀리가야 주안까지만 가기에 당연히 구도심은 잘 알지 못합니다. 그러나 현장을 가보면 금방 알 수 있을 것입니다. 보통 이런 지역의 빌라들은 대부분 1991~1995년도 사이에 지어진 빌라들로 공간 없이 빽빽하게 들어서 있으며 대부분이 산 비탈에 있습니다. 

그러나 무피 투자를 하시는 분들은 자본금이 줄어들므로 피하시기를 권합니다. 싼데는 다 이유가 있습니다. 무조건 싼것 찾지 마시고 팔고 싶을 때 팔 수 있는 좋은 물건에 입찰하시는 것이 좋습니다.

 

물론 아파트 전문가와 경매전문가의 의견이니 당연히 집중할 필요가 있습니다만 투자의 목적으로 구입하는 부동산으로 권하지 않는 것임을 다시한번 강조 합니다. 해당 지역에 사시는 분들 마음 상 할 수 있으니까요..