신도시부동산 전망? 앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속 된다.vs부동산 인사이트! 부동산 매수매도 타이밍

★이슈 책들의 하이라이트를 비교 분석해 본다.

이 코너에서는 이슈가 되는 책들의 쟁점들을 비교해보고 면밀히 검증해보는 시간입니다.

다분하게 오아재의 개인적인 분석이지만  관심분야인 부동산부분 오늘도 비교해 봅니다.

    

두번째 시간에는 앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속 된다 vs  부동산 인사이트! 부동산 매수매도 타이밍에 중요 부분을 비교 해봅니다.  다소 엇갈린 신도시에 대한 의견들입니다. 투자를 하는 것이 좋다와 반대한다는 두 필자들의 의견 입니다.

 

오늘의 테마 : 신도시 투자 찬성?  반대? 

반대!

앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속 된다

랜드마크 분양권에 집중해야 한다.

그다음으로 분양권이다. 물론 모든 분양권이 하락한다는 것은 아니다. 지역 대표단지인 블루칩 또는 저평가 단지인 옐로칩 분양권이 아닌 잊혀진 분양권이 하락할 것이다.

지난 2012년 광교신도시나 판교 신도시처럼 일시적으로 분양권 프리미엄이 약세를 보이는 곳은 괜찮다. 하지만 최근 분양시장 분위기에 편승해서 분양받은 분양권은 위험할 수있다.

분양권 하락이 가장 먼저 시작될 수도권 지역은 시흥, 김포, 파주, 의정부, 남양주, 화성, 용인, 평택, 인천(송도, 청라, 영종도)등이 유력하다.

수도권 외곽의 재고아파트는 위험하다.

특히 재건축처럼 특별한 호재가 없는 단지들이 하향세를 보이게 된다.

또한 강남권과 도심권에서 멀어질수록 하락폭이 커질 것이다. 재고아파트 중에서는 갭투자 타깃이 되었던 수도권 외곽 20평형대이하 소형아파트가 직격탄을 맞을 것이다. 

찬성

부동산 인사이트! 부동산 매수매도 타이밍

가격이 메리트인 김포 한강 신도시

김포는 본질적인 가치는 높기에 시간이 지나면서 가치를 인정 받을 가능성이 높은 곳입니다. 김포는 이름부터가 금이 나오는 포구, 금이 흐르는 포구로 광활한 경기 유수의 곡창지대 였습니다. 김포쌀은 임금님 진상 쌀로도 유명 합니다. 이러한 좋은 주거지인 김포가 가치를 인정 받지 못한 이유는 남북 분단으로 접경지역이 되었고 농사에 좋은 땅이다 보니 산업이 상대적으로 뒤져서 입니다. 한강신도시는 국내최초로 수로도시 컨셉을 모토로 수로와 실개천, 호수공원, 조류생태공원을 조성 했습니다. 하지만 부동산 침체기인 2010~2013년에 분양이 이루어 졌고 연결된 검단 1,2지구 검단신도시가 장기간 표류하면서 도시철도 9호선연장 논란까지 더하면서 인근의 배후수요역할을 할만한 앵커시설이 없는 약점등으로 상승의 열매는 비껴나가 있었습니다. A,B,C지구중에서 A지구는 서을 진출입이 가장 빠르고 공원이 인접해서 분양가 대비 가장 많이 올랐고 먼저 개발을 시작한 B지구는 간신히 분양가를 회복한 모습입니다. 그리고 이마트등이 들어선 C지구는 중심상가 역할을 하게 될 예정입니다.

해당 지역의 미분양 추이를 눈여겨 보고 도시철도 개통과 마곡의 가격상승과 기업체의 실입주등이 시너지를 발휘하면 한강 신도시도 오랜 침체와 바닥을 벗어나 상승세를 위한 움직임을 보일 것입니다.

대한 민국 대표 경제 자유구역 송도 국제 도시

송도 국제 신도시는 김대중 정부 시설인 2002년 동북아 경제중심국가로 만들기 위하여 국가 지원과 민간 금융자본이 힘을 합쳐서 추진한 경제자유구역중 최대 프로 젝트 입니다. 동탄신도시와 유사하게 서울의 배후도시가 아닌 거점 도시 역할을 하는 중간 핵의 도시개발 프로젝트입니다. 동북아 최대 공항인 인천공항과 연계한 에어로폴리탄을 목표로 송도신항, 크루즈항, 인천국제공항 등 기존 다른 신도시들과 다른 규모와 특징의 인프라를 가지게 되는 도시로 개발 됩니다. 이런 이점은 결국 돈이 모이는 결과로 나타나는 데요, 실제 경제자유구역 중에 외자 유치와 국내 자본의 민간투자 대부분이 송도로 집중 되고 있습니다. 인천에는 제대로 된 부촌이 형성되기 어려웠습니다. 송도는 등장과 함께 인천광역시의 새로운 부촌으로 그동안 목메 왔던 이른바 좋은 학교들이 송도에 들어오고 있어서 그 입지를 더욱 강화해 나갈 것입니다. 추가로 2016년 8월 정부에서 경제자유구역 내의 순수 국내 자본 투자의 길을 열어 주었는데요. 국내 기업들도 경제자유구역에 외국자본과 동일한 혜택을 받고 투자 할 수 있게 되었습니다.

조만간 송도 11공구 개발 방향이 나오면 유수의 국내 기업들도 유입이 현실화 될 것으로 보입니다.

녹색기후기금(GCF)의 경우 최근 중국과 미국이 파리협정 이행을 합의 하면서 정상궤도로 올라 가고 있습니다. 이미 주요국들과 우리나라의 경우도 녹색기후기금에 공여를 약속 했습니다. 초기 지원금으로 미국 30억 달러 등 100억 달러가 모였고 향후 2020년까지 1000억 달러 규모 자본금을 가지게 되면 세계은행 버금가는 국제기구가 될 것으로 보입니다. 

현재 송도에는 385개의 기업이 입주해 있습니다. 굵직한 기업으로는 포스코계열사들인 포스코건설, 포스코 글로벌 R&D센터, 포스코 프랜텍,포스코 엔지니어링, 대우 인터내셔널,등에서 5000여명이 근무중이며 셀트리온, 삼성바이오로직스, 삼성바이로에피스, 만도헬라일렉트로닉스, 시스코, 현대프리미엄 아울렛 송도등이 있어 지속적으로 증가 추세를 보이게 될 것입니다.

송도는 그간 서울 경기권에서 가장 학군이 밀렸던 부분입니다. 그러나 최근 2014년 전국학업성취도 100위안에 신송중학교와 해송중학교가 들면서 성취도가 급격히 상승하고 있습니다. 그외 학군 수요와는 조금 거리가 있지만 포스코자사고, 과학영재예술학교, 채드윅국제학교, 인천글로벌캠퍼스, 연세대학교 송도캠퍼스, 인천대학교가 자리 잡고 있습니다, 모두 시작 단계이거나 자리를 잡아가는 교육 기관이기에 시간이 흐르면 본연의 가치가 들어 날 것입니다.

부동산이라는 커다란 물건에 투자하면서 성공하기 위한 습관은 시간을 길게 보는 연습을 하고 장기투자를 하는 관점을 가지는 것입니다. 금융자본의 중동 거점인 두바이 개발의 역사를 보더라도 30년이 넘게 걸린 지금도 진행형입니다. 긴호흡으로 미래 가치를 보고 장기 투자를 하는 사람에게 적당한 투자처가 될 것입니다.  

  

찬성과 반대의 명확한 기준을 제시 하고 있는 두 필자들은 단기적으로는  상기에서 언급한 신도시들의 투자를 추천 하지 않는 것으로 보입니다. 하지만 긴 호흡으로 본 다면 찬성이라는 결론이 아닐까요? 아전인수 격 해석인가요? 하지만 투자를 하는 지침서로써 이런 서적들이 필요한 것이지만 판단은 개인의 몫입니다. 물론 책의 일부만을 떼어 내서 단편적인 비교를 한 본인의 좁은 식견도 문제는 있지만 전체적인 요지를 투자에 참고만 하는 태도 다시 한번 강조 합니다.