부동산 상승,하락시의 투자 조언, 월세혁명2

무피투자부터 소액투자까지 경매를 활용한 임대사업의 모든것

소액투자로 월300만원 평생월급을 만들수 있다.

조영환 저

단숨에 보는책 (keynote!)

부동산 상승기의 투자

요즘 기분이 아주 좋습니다.<월세혁명1>에서 저는 빌라도 오를 것이라고 믿고 투자를 계속 할 것이라고 밝혔는데, 요즘 곳곳에서 오를 것이라는 징후들이 나타나 제 주장에 힘을 실어 주네요. 얼마전 신문에 2014년도 서울 다세대 주택 거래가 최고치를 경신했다는 기사가 났고, 월세 비중이 전세 비중보다 더 높아 졌다고 합니다. 금리는 계속 떨어지고 전세가 계속 올라서 생긴 당영한 결과라 생각 합니다, 서울이 오르면 조만간 수도권까지 확산 되겠지요. 이런 것을 눈치챈 투자자들이 값싼 인천과 수도권의 빌라까지 눈을 돌려서 낙찰가가 고공 행진 입니다.

얼마전 세입자가 보증금 2000만원 월세 45만원에 사는 구월동 신축빌라에 51명이 입찰해 시세 9500만원인데 9700만원에 낙찰받는 진풍경이 벌어졌습니다. 또 검암동 빌라는 41명이 시세를 웃도는 금액에 입찰해 낙찰되는 사례도 있었습니다. 빌라에 금이라도 발라져 있는가 봅니다. 아마 신축이니 약 10년간은 수리에 대한 스트레스 없이 소액 투자로 임대 할 수 있고 현 세입자와 재계약이 가능해 명도가 쉬우며, 향후 인천의 호재들이 많아 시세가 오를 것으로 판단한 사람들이 좀 몰렸겠지요.

그렌데 소액팀의 두산이 님이 구월동, 은봉님이 검암동의 다세대주택을 낙찰가 보다 더 싸게 급매로 매입했더라구요. 경매하는 사람들은 꼭 경매를 통해서만 돈을 벌려고 하는데 ,경매로 낙찰 받는 것보다 일반매매로 급매를 사는 것이 더 싸다면 굳이 경매를 고집 할 필요는 없습니다.어차피 시세가 올라 갈 것을 예상하고 투자를 고랴한다면 그것이 급매이든 경매든 매입해야 합니다. 아직은 인천 빌라가 낙찰가만 올랐지 시세가 크게 오른 것은 아니기에 급매도 노려야 합니다.

몇년 전 부터 전세가가 급등하자 매매강와 전세가의 차이가 별로 없는 지역의 아파트를 큰돈 안들이고 매입하는 소위 갭투자 열풍이 불고 있습니다. 저도 소액으로 투자하는 것을 좋아해 이러한 투자 방법에 관심이 있습니다만, 문제는 갭투자하는 분들이 별로 싸게 사려는 노력이 없다는 것입니다. 매물이 없고 갭이 적다면 매도호가에 매수하니 하락에 대한 대비가 안됩니다. 이러면 시세가 조금만 하락해도 바로 손실로 이어집니다. 

부동산은 싸게 사야만 수익이 커지고 리스크에 대비가 되니 항상 싸게 사려고 노력하시기를 바랍니다.또한 분양권 투자도 관심을 가져야 합니다. 현재 분양권 시장은 너무 뜨거월 서울과 수도권의 웬만한 지역의 신규분양 아파트들이 수백대 1의 경쟁률을 기록하며 보통 4000~5000만원 정도의 프리미엄을 형성하고 있습니다. 좋은 지역의 분양권은 1~2억원 붙는 곳들이 있어 로또 당첨이라고 불릴 정도 입니다. 이처럼 상승기에 경매든,급매든,분양권이든 어떤 방법으로든 적극적으로 투자해 가는 말에 올라타야 합니다. 적극적으로 하지 못한다면 수익이 없을뿐 더러 이런 상승기가 자주 있는 것이 아니기에 때론 공격적으로 투자하셔야 합니다. 대신 침체기에 매입한 물건이 아니고 상승기에 투자한 만큼 될 수 있으면 임대기간이 지나는 2년후에는 매도를 권합니다. 그리고 조금이라도 하락 징후가 나타난다면 1년 후에라도 세입자에게 이사비와 중개비를 보전해 주고 적극적으로 파는 것이 그나마 얻은 이익을 지키는 길이 아닐까 생각합니다.당분간 상승할 것이라는데 이견은 없지만, 특히 아파트 투자자들은 그동안 많이 올랐으니 매도 타이밍을 잡는데 신경 쓰셔야 할 것입니다.끝없는 상승은 없기 때문입니다.

부동산 하락기의 투자

상승의 끝자락에서 우리는 대부분의 부동산을 처분합니다. 상승 초기에 적극적으로 매입해야겠지만, 상승의 끝자락에서는 적극적으로 팔아야 합니다. 특히 월세 투자자들과 달리 전세 투자자들은 이 시기를 놓치면 결국 전세가가 떨어져 전세금 일부를 계속 세입자에게 줘야하는 상황이 올 수 있으므로 더 저극적으로 팔아야 합니다.

저의 경우를 예로 들자면 몇 년전에 부모님과 형님이 집을 합쳐야 하는 일이 생겼습니다. 늦게 결혼한 형이 아기를 맡길 곳이 필요했고, 몸이 안좋으신 어머님이 우울증이 생겨 불가피한 선택이었습니다. 두 세대가 합가하니 좀 넓은 평수가 필여 했습니다.용인의 대형 평수가 판교 후광효과로 8억원 정도까지 상승했다가 거품이 빠져 5억원까지 떨어진 상태 였습니다. 그래서 더이상은 하락하지 않을 것이라는 판단에 4억5천만원에 경매로 매입해 드리고 큰 소리 빵빵 쳤지요. 그런데 바닥일 것이라는 예상과 달리 계속해서 떨어져 3억원 초반대 까지 떨어집니다. 

대부분의 부동산 투자자들이 양도차익을 노리는 투자를 합니다. 하지만 하락기에 양도차익을 못 거둬 좀 쉬어야 하는데, 하락하는 기간이 몇 년은 되다 보니 현금 흐름이 없는 전업투자자들은 문제가 됩니다. 임대사업을 하는 사업자들은 월급처럼 현금으로 월세를 받으므로 생활하는 데 지장이 없으며, 하락기에는 이들에게 새로운 기회가 생깁니다. 임대수익이 안나와 투자금을 보유하고 쳐다보기만 하던 투자자들이 투자 시기를 저울질 하게 됩니다. 이 시기에는 수익률 높은 물건들이 넘쳐나고 입찰자 수가 적어 그냥 줍다시피합니다. 임대사업자들은 시세가 떨어져도 웬만해서는 임대가가 떨어지지 않기에 수익률만 높다면 입찰을 고려 합니다. 그러나 이 시기에 양도 차익을 노리는 투자자들은 성급하게 투자를 결정 하지 못합니다. 

다음은 임대수익이 높고 가장 안전하다는 서울의 다가구주택들의 낙찰가 입니다. 심지어 다음 물건 같은 경우 토지별도등기가 있어서 토지 근저당권자에게 7억2천만원 우선 배당되어 선순위 세입자의 전세금이 인수임에도 불구하고 낙찰받고 잔금까지 치릅니다, 선순위 세입자는 건물에서만 배당되는데 배분된 금액에서 토지에 먼저 배당되고 , 건물에 선순위 세입자에게 배당이 안되는 금액은 낙찰자에게 인수됩니다.

 이처럼 인수인지도 모르고 100%이상에서 낙찰되지만, 부동산 하락 내지, 침체기에 접어들면 입찰 법정도 한산하고 입찰자들도 줄어 아마도 지금보다는 현저히 낮은 금액으로 낙찰 받을 수 있을 것입니다. 이때 부동산 가격은 하락했다고는 하나 임대 가격이 낮아지지 않기에 임대사업 투자자들에게 가장 좋은 시기 입니다. 이처럼 하락기에도 투자 할 수 있는 것이 임대수익을 겨냥한 투자 입니다. 시세가 떨어질까봐 투자를 못하는 양도차익 투자자들은 쳐다보기만 하지만 임대수익을 노리는 투자자들은 임대수익만 높다면 투자를 결정 할 수 있습니다.     

위의 글들은 원문과 다를 수 있으며 오아재의 생각이 편집에 관여 되어 있음을 미리 알려 드립니다.

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