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단숨에 보는 책(keynote)/경제(재테크)

어려운 부동산 용어부터 알자! 큰돈 없이 오르는 부동산을 사는 68가지 방법 최원일

by 오아재 2017. 2. 18.


부동산 모르는 월급쟁이에게 미래는 없다.

어떤 부동산이 오르는 부동산 인가?


최원일 지음  원앤원북스



단숨에 보는책 (keynote!)





진정으로 부유해 지고 싶다면 가지고 있는 돈이 돈을 벌게 해야 한다. 일해서 버는 돈은 돈이 벌어오는 돈에 비하면 매우 작다.   존 D. 록펠러(미국의 석유재벌)




넘쳐나는 부동산 정보, 어떻게 검증 할 것인가?

부동산 거래와 정보는 현장에서 확인하는 것이 가장 확실 하다. 첨단 기술의 발달로 현장에 가지 않고도 부동산을 생생하게 볼 수 있는 시대라고는 하지만 인간의 눈만큼 입체감이나 공간감을 사실적으로 전달 해주지는 못한다.내가 상상했던 모습과는 사뭇 다를 때가 많다. 부동산은 현장에서 직접 보고 의문점을 물어본뒤, 이를 근거로 종합적으로 판단해서 의사를 결정하고 실천에 옮기는 것이 피해를 최소화 할 수 있는 방법이다.

부동산에 대한 현장 확인과 검증 작업은 부동산 주변의 여러 장애 요인을 직접 볼 수 있고 해당 부동산의 장단점을 직접 판단 할 수 있다는 점을 알아야 한다. 현장에 가보면 상상했던 장밋빛 전망이 사라질 수 도 있고 눈으로 확인 할 수 없었던 인근 축사의 악취도 맡을 수 있다.





처음 시작하는 부동산 이정도 개념은 알아야 한다.

전용 면적이란 공동주택에서 방,거실,주방등을 포함하는 면적이며,베란다와 발코니는 서비스 면적이므로 전용 면적에서 제외 된다. 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합친 것이고 공급면적과 기타 공용면적을 합한것이 계약 면적이다. 

대지는 각 필지로 나눈 토지로, 건축물을 건축할수 있는 땅을 말한다. 부지는 구조물의 지반이 되거난 될 예정인 토지를 의미하고 땅에 건축 목적이 없다면 부지라 부르지 않는다. 나대지는 건축물등 지상물이 없는 택지로, 도시계획법등 공법상 제약이나 행정규제도 받고 사법상의 제약도 받는 토지 이다. 지목이 대지인 토지로 영구적인 건축물이 없는 토지를 말하고, 건축물이 지어져 있는 토지라 하더라도 무허가 건축물이 있는 토지, 건축물의 토지가 너무 넓어 일정 기준을 초과하는 토지등을 포함한다. 획지는 대규모 건축계획에 있어 계획의 성격이 동질적인 것과 그외 성격이 다른것으로 구분하는 경계영역을 의미한다. 필지란 1필지로 정할 수 있는 기준규정에 따라 구획되는 토지의 등록단위를 말한다. 마지막으로 건축계획을 위한 명칭으로 확지가 있는데 획지는 건축목적의 유무와 관계 없이 1개 이상의 필지로 구성되는 동질성 있는 계획단위의 토지 경계 또는 그 영역이다.





발코니.베란다.테라스란 무엇인가?

발코니란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 건축물 외벽에 접해 부가적으로 설치된 공간을 말한다. 발코니와 노대(2층이상의 양옥에서 건물 벽면 바깥으로 돌출되어 난간이나 낮은 벽으로 둘러싸인 뜬 바닥이나 마루를 말한다.)의 면적이 1.5m가 넘으면 바닥면적에 포함되므로 서비스면적이라는 발코니는 이를 넘지 않는 다.

베란다는 아래층의 지붕위에 생긴 여유공간이다. 다세대나 연립주택을 건축 할 경우 조망권과 사선제한 때문에 건물이 계단모양으로 올라가면 생기게 된다. 우라나라에서 흔히 아파트 발코니를 베란다로 잘못 표현하는 경우가 많은데 두 용어를 혼동 하지 말자.

테라스는 주방이나 거실에서 나갈 수 있도록 되어 있는 1층의 야외공간이다.테라스는 1층에만 해당되는 개념인데 고층에 베란다에도 부동산 업계는 마케팅차원으로 이용하고 있다.




형질변경과 지목변경이란 무슨 뜻인가?

형질변경이란 절토,성토,정지,포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면을 매립하는 행위를 말한다.주의 할 것은 모든 땅이 건축을 위한 형질변경을 받을 수 있는 것은 아니며 주변 환경이나 도로등 여건을 고려해 허가권자가 재량으로 결정한다는 점이다. 소규모 개발에서 형질변경 과정은 형질변경,지목변경,토지분할 및 합병과 토목공사 등을 거쳐 건축물을 지을 수 있는 대지로 만드는 과정으로 볼 수 있다.

지목변경이란 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다.지목은 땅의 가치와 가격을 결정하는 중요한 요인이기 때문에 용도지역과 함께 그 땅이 어떤 지목이냐 하는 문제도 땅의 가치와 관련된 매우 중요한 문제다.특히 지목은 한번 정해지면 좀처럼 바꾸기 어려운 용도 지역과 달리 개인의 의지아 용도에 따라 바꿀 수 있기 때문에 지목변경을 통해 토지의 가치를 높일 수 있다.



기준시가와 공시지가란 무엇인가?

기준시가란 토지와 건물의 가격을 고시하는 것이다. 아파트,연립주택,공동주택 등을 대상으로 세금을 부과하기 위해 매년 가격을 평가해 고시한다. 기준시가는 주택의 종류에 따라 단독주택의 경우 표준단독주택가격과 개별단독주택가격으로 구분되고 공동주택은 표준주택 선정없이 개별적으로 공동주택을 산정 한다.

공시지가란 국토교통부 장관이 매년 전국의 토지가격을 산정해 공시하는 것으로 표준지공시지가와 개별공시지가로 구분되고 있다.표준지 공시지가는 국토교통부가 전국의 약 3천만개의 필지중 50만 필지를 선정하고 조사해 발표하는 것이다.이를 기초로 단체가 전국의 토지가격을 산정해 개별공시지가도 최종적으로 고시된다.

개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 지방자치단체장이 산정한 개별필지의 단위면적당 가격을 말한다.

개별공시지가는 토지에 대한 과세기준으로 토지거래에서 발생하는 양도소득세, 상속게, 증여세, 종합토지세, 취등록세,등의 세금을 산출하는 기준이 된다. 


  


건폐율,용적율이란?


대지면적에 대한1층 바닥면적 합계의 비율을 말한다.건폐율은 대지면적으로 건축면적을 나누어 백분율로 환산해 산정 한다. 주거지역은 70%이하, 상업지역은 90%이하, 녹지지역은 20% 이하다.관리지역의 건폐율은 보전관리 지역 20%이하,생산관리지역 20%이하,계획 관리지역 40%이하다. 농림지역 건폐율은 20%이하, 자연환경보전지역의 건폐율은 20%이하다.

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말한다. 건축물의 연면적을 나누어 백분율로 환산해 산정 한다. 용적율은 도시지역에서 주거지역은 500%이하, 상업지역은 1500%이하, 공업지역은 400% 이하, 녹지지역은 100% 이하다. 관리지역의 최대한도는 보전관리지역 80%이하, 생산관리 지역 80%이하, 계획관리지역 100%이하이다. 농림지역의 최대 한도는 80%이하, 자연환경보전지역은 80%이다.

용적률 거래제란 특정지역의 건물을 기분 용적률 이상으로 개발 하기 위해 다른 건물에서 즉 용적률이 남는 건물에서 사고 파는 제도 이다.



전세임대주택과 장기전세주택의 차이는 ?

전세임대주택은 한국토지주택공사 또는 지방자치단체가 수요자가 원하는 주택에 대해 전세계약을 체결한 후 기초생활수급자 및 차상위계층등 저소득층에 저렴하게 장기간 재임대하는 주택이다. 

장기전세주택이란 전세계약방식으로 공급하는 임대주택을 말한다. 임대의무기간은 20년이며 임대조건으느 시세 80%수준의 보증금이다. 공급대상은 무주택세대주로서 소득,자산기준을 충족한 자다. 



구분등기, 지분등기, 개별등기란?

구분등기란 부동산에 대한 각각의 소유권을 개별적으로 구분해 등기해주는 것을 말한다. 아파트,연립주택,다세대주택,상가,빌딩등 집합건물중 각 부분에 대한 권리를 의미한다.

지분등기는 하나의 부동산에 소유자가 여러명으로 등기되는 것을 말한다.지분에 대한 권리를 일컫는 것으로 주로 토지의 구분에 많이 사용된다. 5/100와 같은 형태로 지분만 표시 된다.





재개발,재건축?

재개발은 토지를 합리적이고 효율적으로 이용하고 도시기능을 회복하기 위해 시행하는 행위이다. 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편한 지역에 도로,상하수도, 공원, 등 공공 시설을 설치 하고 토지의 이용도를 높이며 낡은 즈택을 헐고 새로 건축해 주거 환경과 도시경관을 정비하는 사업을 말한다.

재건축은 건물 소유주들이 조합을 구성해 단독주택이나 아파트 같은 노후된 주택을 헐고 새로 짓는 개발사업을 말한다. 재개발은 공공사업의 성격을 띠지만 재건축은 민간주택사업의 성격을 띤다.

참고로 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위해서 대수선하거나 증축하는 행위를 말한다. 대수선이란 기둥,보, 내력벽등을 수선하거나 변경하는 것을 말한다. 다만 내력벽 철저에 의한 서대 합치는 행위나 기둥,보,내력벽을 함께 수선 또는 변경하는 행위는 금지 된다.



돈되는 재건축 단지 이렇게 찾으면 된다.

강남 재건축의 분위기는 수도권 전체 부동산시장에 크게 영향을 미친다. 우리나라에서 재건축하면 가장 먼저 떠오르는 곳은 바로 은마 아파트다. 은마 아파트 시세는 하나의 기준으로 영향을 미친다.2006년 은마 아파트 85㎡의 시세는  약 11억원 정도다. 2008년 말에는 7억원 초반, 2015년 말에는 11억5천만원이고  2017년 현재 12억 5천만원이다. 


재건축단지 투자의 5대 원칙

첫째 입지를 잘 선택해야 한다. 둘째 대지지분이 많고 용적률이 높은 곳을 골라야 한다. 셋째 저평가되어 있는 곳을 골라야 한다. 넷째 대단지 아파트가 유리하다. 다섯째 역세권과 교육 및 편의 시설이 갖추어진 곳이 좋다. 


향후 5년내에 재건축 가능성이 높은 곳은 서울의 경우 강남구 신사동 현대 10,13,14차, 개포동 우성 5~8차, 압구정동 미성 2차아파트 등이 있다. 양천구 목동 8~12단지,강서구 등촌주공,노우너구 노원주공아파트 등도 눈여겨 볼만 하다.



재건축 규제들 

정부는 효과적으로 정책을 달성 하기 위하여 지원제도와 규제제도를 활용 하고 있다. 대표적인 재건축 지원제도는 주택도시기금 지원, 임대주택 저리 대출,공공택지 저가공급,조세감면 등이 있다. 반대로 건축규제,분양가 규제,임대료규제,청약에 따른 공급규제,소형주택의무공급규제,재건축규제 등이 있다. 이중 재건축 규제로는 재건축 개발 이익환수제,재건축 소형주택의무공급,투기과열지구 내 조합원 자격전매금지 등이 있다.





세종시와 혁신도시는 투자할 가치가 있을까?

세종시는 수도권에 밀집된 행정기능을 이전해 수도권 과밀해소와 국토균형발전을 도모하기 위해 만들어 졌다. 그러나 공공기관 종사자들의 가족단위 이주가 실제로 많지 않아 주말 부부를 양산하고 수도권에서 출퇴근하는 직원들은 하루 3~4시간씩 교통난에 시달리고 있어 효율성이 떨어진다는 지적을 받고 있다.

혁신도시는 수도권 소재 공공기관의 지방지너을 계기로 성장 거점지역에 조성되는 미래형 도시다. 2007년 2월 혁신도시건설을 위한 특별법제정을 시작으로 건설이 본격화 되었다. 국토연구우너 연구 결과 약 180개 기관의 약3만2천명이 이전할 경우 지방에는 약 13만 3천 개의 일자리가 증대될 것으로예상되었다.

세종시는 향후 30만~50만 명의 계획인구가 모두 입주하면 나름대로 자족성이 생기고 도시가 활력을 찾을 것이다. 그러나 지금은 그 과정이므로 장기적인 관점에서 투자하는 것이 좋다. 혁신도시는 2~5만명 규모의 소규모 택지개발형태로 건설되고 있기에 더욱 조심해야 한다. 계획인구가 5만명이라 투자수요는 한계가 있다.




위의 글들은 원문과 다를 수 있으며 오아재의 생각이 편집에 관여 되어 있음을 미리 알려 드립니다.


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