오르는 부동산의 법칙

  조현철 지음   매일경제 신문사

 

  1. 부동산 폭등의 조짐 어떻게 대응해야 하나

  - 문재인 시대부동산, 과거에서 힌트를 찾다. 

   지금부터 과거 참여정부의 부동산 정책에 대한 얘기를 하게 될것이다. 여전히 당시의 정부를 지지하는 사람들은 이런 이야기가 마치 해당 정권의 정책을 나아가서는 지금은 고인이 된 당시 대통령을 비판하는 것으로 들릴수도 있을 것이다. 난 한 시민으로서 당시 정권의 정책이나 방에 대해 개인적인 의견은 분명하게 가지고 있다. 나의 개인적인 이해에 맞는 정책을 선호할 수도 있지만 다수의 복지에 보탬이 되는 정책을 성원하기도 한다. 첫번째 참여정부의 부동산 정책에 극단적인 요소가 많아 그파급효과가 매우 드라마틱했기 때문이다. 두번째는 19대 대선을 통해 정권을 잡은 집권세력이 참여 정부를 계승한 정부라는 점이다. 세번째 이유는 아이러니하게도 내가 참여정부의 부동산 정책을 통해 큰 수혜를 입었기때문이다. 당연한 얘기겠지만 정책이 일관적일때보다 오락가락 할때 초과수익을 올릴 수 있는 기회가 존재 한다. 

 - 문재인정부 부동산 정책 어떻게 흘러갈까

   그렇다면 왜 이책의 부재를 문재인,트럼프 시대 폭등하는 부동산이라고 달았을까? 새정부에 쏠린 관심을 이용해 책좀 팔아보려는 얄팍한 속셈은 아니라고 미리 밝혀 둔다. 문재인 정부의 정책을 따라가면 공급부족,미국 트럼프 정부의 정책을 따라가면 이미 존재하는 과잉유동성의 미해소로 귀결된다.

 2. 부동산투자 이것부터 생각하자.

  - 입지, 입지 그리고 또 입지 

  - 입지외의 요소들은?  선호하는 아파트 브랜드

  - 때로는 타이밍이 더 중요할 수 도 있다.

part 1 타이밍 : 

       지금은 들어 갈때 인가 나올 때 인가

 1. 너도나도 내가 폭락을 예측했다. 

   : 빅쇼트라는 영화가 있다. 부동산과 금융시장의 그 수많은 투자자와 전문가들이 정말 아무도 몰랐거나 혹은 탐욕에 눈이 멀어 다가오는 폭락을 외면한 것일까? 음악이 계속되는 한 우리 모두 춤을 추어야 했다. 

 2. 폭락의 시점 예측하기

    : 말도 안되게 낮은 수익률(캡 레이트?), 영화 빅 쇼트와 실제 타이밍. 하락을 예견했던 다른사람들은 왜 이들처럼 투자를 해서 떼돈을 벌지 않았을까? 결론부터 말하면 영화의 주인공들은 도박을 한 것이고 다름 사람들은 도박이 아니라 투자를 했기 때문이다.

 3. 매매 타이밍 어떻게 잡나?

   : 공급물량, 나이가 깡패라는 말이 있지 않은가. 부동산 시장에서는 공급물량이 깡패다.공급물량이 모든 것을 결정한다.가격은 경제학의 기본 원리인 수요와 공급에 따라 결정된다. 부동산도 마찬가지로 ㅅ요 공급곡선을 그릴 수 있다면 가격을 간단하게 도출 할 수 있을 것이다. 

    주가와 GDP, 주가는 반드시 라고 해도 좋을 만큼 부동산시장과 연관성이 높다. 주식으로 돈을 번 사람들이 이익 실현 후 집을 산다고 하는 부동산시장의 확인되지 않은 해석도 있지만, 더 정확한금릭이유는 주가가 경기에 선행 하기 때문이다.

    금리, 금리가 수익성 부동산 수익률에 주는 영향은 사람들의 생각만큼 크지는 않다.

   대체 비용 계산하기, 특정 부동산이 적정가격인가, 고평가 혹은 저평가되었는가 감을 잡는 방법 중 하나가 대체비용을 계산해 보는 것이다. 해당 아파트의 대지지분에 토지 가격을 곱하고 건축비를 대략이나마 추산해 보면 그 대체비용이 나온다. 사실 이방식은 원가 방식이라고 해서 감정평가 방법 중 하나이기도 하다.

   입주 시점과 이사철

   타이밍의 완성은 감

part 2 입지:

        자손에게까지 물려줄 최고의 입지는?

 1. 좋은 입지란? 아주 천천히 변하는 입지, 청담동이 어디야?  

     : 외환위기를 지나면서 폭락한 부동사 경기를 살리기 위해 정부에서 아파트 분ㅇㅇ가를 자율화한 과정을 거치면서 힐스테이트,래미안,자이등 기존 현대아파트,삼성아파트와 달리 내장재와 평면까지 고급빌라 못지 않게 고급화한 아파트가 등장했고, 다영히 빌라에 비해 환금성과 관리비등에서 유리한 대단지 고급아파트로 시장의 주도권이 넘어온다.

 2. 부촌이 입지를 만든다.

     : 동네 자체가 비교우위를 갖게 하는 요소는 거주민 재산수준, 이제 부자들은 멀리 이동하지 않는다. 중세 유럽의 삼포제(춘경지, 추경지, 휴경지로 나누어 돌아가면서 농사를 짓고 땅을 쉬게 하는 농법)처럼 단지의 노후화에 따라 부촌 인근을 옮겨 다니며 한남과 용산,서초,성수를 잇는 부의 트라이 앵글안에서만 움직이고 있다.

 3. 부촌이 힘들면 그 옆동네를 사라

    : 대치동과 도곡동의 중형아파 재건축이 본격화 되면 3호선으로 연결되는 일원본동과 수서역일대 중대형 평수의 시세분출이 기대되고, 탄천 건너 문정동과 가락동, 오금동 일대 아파트의 시세에도 일부 영향을 줄것으로 예상, 물론 다음정권에라도 강남 재건축이 실행된다면 재건축되는 그 부촌의 상승세가 제일 높겠지만 말이다.

part3 정책:

       정책의 파도만 잘타도 고수익 가능하다.

 1. 정책을 투자에 활용하라.

    : 이 책의 대상을 한국의 주거용 부동산 시장으로 한정 지으면서 자금조달 부분보다는 정책이 더 중요! 한국의 주거용 부동산 시장의 매수자들은 미국과 달리 집을 구매할때 금융에 대한 의존도가 제한적이기 때문(한국의 주택담보시장은 수요자의 리스크 회피 경향 때문에 그 활용도가 상대적으로 낮고 또 정부 규제가 매우 강해 시기에 따른 옵션이 제한적)

 2. 정말 미국은 양도소득세가 낮고 보유세는 높을까

 3. 변화무쌍 한국의 부동산 세금 정책

 4. 부동산 정책의 숨은 속셈을 읽다.